9月以来，在接近一百天的工夫内，市局面与政策面都发作了分明变更，乃至是转机性的宏大变更，房地产猎头暂且称之“百日剧变”。市局面的宏大变更在于，大城市的月度成交量继续增加，特别是10月量跳升；政策面的宏大变更在于，继中央救市之后，地方也举动起来，央四条与降息皆为大手笔。房地产短周期的真理在于，市场是动摇的、轮回的，会有春夏秋冬。遗撼的是，关于思想固化、守株待兔的人来说，短周期纪律跟他们没紧要！按短周期实际，客岁3月后，房地产猎头关于市场逐渐看淡；往年9月以来，转而逐渐看暖。为了让人人零碎性的剖解房地产猎头的心思旅程，若何停止市场数据和政策的跟踪剖析，以及自成一体的逻辑系统。资深北京猎头把9月以来的关于市场与政策的七篇剖析文章，聚集如下，供人人参考。
北京猎头第一篇：9月3日
微观面不支撑房价大跌
微观经济与政策，对房地产市场影响很大。同时，作为经济支柱家当，房地家当的降温也会拖累经济增加。经济、政策、楼市，在中国经济中，构成了“三角恋受”，不时的演出爱恨情仇的故事。
近期发布的微观数据，有点好看。汇丰中国8月制造业推销司理人（PMI）初值为50.3%，创近三个月最低，个中反应表里需的新订单指数和新出口订单指数均大幅回落。其实7月份的诸多半据已显示，比方更能反应短期经济冷暖的“克强指数”的三个组成目标均呈现回落：1至7月，全国用电量同比增加4.9%，比拟上半年用电量5.3%回落；7月全国铁路货运总同比降低4.4%，7月新增人平易近币存款3852亿元，为2009年11月以来的最低。
7、8月份几组数据的走弱，不扫除基数及时节性要素的影响，但经济上升乏力不言而喻。往年一季度，GDP增幅只要7.4%，二季度以来继续的停止“微安慰”后，二季度略有恶化，上升至7.5%。然则，微安慰的后果亦偏“微”。往年“保7.5%”的压力很大。估计下半年还将继续加大微安慰的力度，能够晋级为“中安慰”。
经济增幅下滑，房地产“义务”严重。放眼国际，在多半国度，房地产多是支柱家当，经济增加无足轻重，即使是金融、科技等古代效劳高度兴旺的美国亦如斯。2008年国际金融危机源于美国楼市大幅降温，2012年以来美国经济继续苏醒异样受楼市回暖拉动。回忆我国，1997年为使拉动经济走出东亚金融危顶的泥潭，地方将室庐家当作为新的经济增加点，1998年停止片面房改，2003年“国18条”中初次明白房地家当已成为国平易近经济的主要支柱家当。
两组数据可鉴房地产对经济的感化。其一，我国房地家当添加值占GDP的比重，由2000年的4.2%继续进步至2013年的5.9%，因为我国的房地家当添加值盘算低估了房租，这一比重被低估了，美国和日本波动在10%以上。其二，房地产开辟投资占GDP的比重，由2000年的5%继续进步至2013年的15.1%。这一程度，根本与兴旺国度楼市大开展阶段邻近或超越。
上述是两组属中临时数据。从短期数据来看，往年以来房地产严重“拖累”经济。次要是三数据：发卖、建立、投资。1-7月，全国商品房发卖面积同比降低7.6%，而过来十几年，只要2008年同比下跌近15%，其他年份多是正增加；全国房地产开辟企业衡宇新开工面积同比降低12.8%，过来十几年，只要2012年同比下跌近8%，其他年份多是正增加；全国房地产开辟投资同比增加13.7%，分明低于2001-2013年时期25%的均值，更症结的是，也低也于往年1-7月17%的全国固定资产投资增幅。
众所周知，拉动经济增加的“三架马车”中，投资可变量最大，是影响短期经济增速的最主要目标。2012年以来，投资增幅下了一个台阶，中国经济也下了一个大台阶。往年以来，投资又下了一个台阶，次要是由于房地产开辟投资下了一个大台阶。同时，工业投资也趋弱，只要基建投资有所起色。然则，靠国度大建“铁公机”，很难对冲房地产投资下滑留下的宏大缺口。
以后三类房地产目标皆蹩脚，特别是开辟投资增幅比汗青均值大减近半，客不雅上请求当局停止恰当的干涉，使之有所转好，至多不克不及持续好转下去，不然中国经济弗成能保住“7.5%”，进而影响“失业率”，也将危及“2020年支出翻番”惠平易近生中心目的。
基于此，笔者判别往年下半年至来岁上半年，房地产政策面将继续抓紧，直至房地产不再拖经济后腿。其一，地方将许可中央更大规模、更鼎力度的救市；其二，地方将持续加大棚改与保证房建立力度，以紧张商品房建立运动膨胀对经济的冲击；其三，地方将有所举措，引诱贸易银行更鼎力度的支撑首套房贷，乃至还会将二套房贷政策由压缩转为中性。
众所周知，中国楼市具有光鲜的“政策市”特点，当局一旦开端继续抓紧，市场就会渐趋企稳，然后苏醒。固然地方层面弗成能像2009年那样鼎力度救市，固然不动产一致注销、房地产税立法、强力反腐等中临时要素将克制投资投契性需求，但就现阶段中国经济增速、城镇化程度、生齿总量与构造等影响楼市需求的根本面来看，只需短期性的房地产调控政策抓紧、房贷支撑力度加大，楼市必定会“软着陆”，必定会呈现新一轮的苏醒与回暖。2014-2015年这轮房地产短周期性质的调剂，在政策面趋暖之后，现实上曾经封死房价大跌的空间。
房地产猎头初次提示：新一轮购房季行将降临
终于进入9月。一年傍边，房地产市场素有“金九银十”的说法。而往年，人们更多的持慎重立场。2013年一线城市房价大涨，步入往年以来，全国楼市降温，一线城市房价也由涨转跌。“金九银十”还会有吗？什么时分才是购房好机遇？
针对本轮房地产调剂，笔者以为依然是短周期性质的，属于热胀之后的冷缩，调剂幅度不会太大，并非长周期性质的深度下跌。从客岁下半年开端，一线城市的成交量就渐渐趋于下滑，至今酿成量价齐跌，市场一片失望之声。与主流观念分歧，笔者以为：自住型购房者，对后市不宜过度失望，新一轮较好的购房机遇，正在悄然降临。
从微观面看。一季度经济低迷，GDP增幅只要7.4%，经由继续“微安慰”后，二季度上升至7.5%。一方面，经济稳，则楼市不易大跌。另一方面，要想进一步保增加，不宜持续打压房地产。中央鼎力救市、地方不予禁止，就已阐明成绩。微观经济政策亦由紧转松，泉币政策定向抓紧，比方：两次针对小微企业和三农的定向下降存准率，一次针对三农的定向降息，1万亿元定向国开行的棚改贷。团体房贷也开端趋松，首套房贷利率有所回落。
从市局面察看。客岁是楼市热潮期，往年分明降温。但开展至以后，降温呈现新意向。起首剖析成交量。客岁3月是本轮楼市下行期的最高点，厥后振荡中下滑，特别是往年以来减速下滑。1-7月份，全国商品房发卖面积同比降低7.6%，二三线城市下跌约二成，一线城市下跌约三成。
值得存眷的是，7月和8月，30个城市的室庐成交量延续呈现小幅环比增加。一线城市室庐成交量，较二三线城市更早更快的呈现下滑，次要是由于2012-2013年间成交火爆，需求透支。8月份，一线城市的室庐成交量，固然同比仍鄙人跌，但环比7月呈现二成反弹。四个城市中，北京反弹力度最大。其实7月和8月，北京新房和二手房成交量已延续两个月呈现反弹。而上海成交量依然低迷，环比7月小跌5%。
其次剖析房价。往年1-7月，全国商品室庐成交均价降低1.2%，但一线城市依然表示为同比下跌，比方7月份四个一线城市新建商品室庐成交均价为22428元/平方米，同比增加3.3%，个中北上广深的增幅辨别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。但从走势看，房价最高点呈现在往年3月，厥后振荡回落。
国度统计局发布的70个城市房价指数，比均价能更好的反应全国房价变更。70个城市的均匀价钱，环比涨幅最高点呈现在客岁3月，阐明国五条与细则照样有必定后果的，同比涨幅高点呈现在客岁12月。房价环比由涨转跌的所谓“拐点”，呈现在往年5月，至今已延续下跌4个月。四个一线城市根本上与70城走势同步。一线城市的房价变更特色：楼市下行期，房价比二三线城市下跌得快、涨幅大；楼市下行期，则与二三线城市走势趋同。
2013岁尾的时分，我曾猜测：2014年全国楼市高位震动、逐渐降温。往年以来，市场的确在震动中降温。许多冤家关怀，下一轮何时应当购房。我的建议是：留意察看往年四时度至来岁。
这基于两个判别、一个纪律。判别之一，一线城市将会先苏醒，估量以后一线城市的室庐成交量根本见底，往年上半年属于近十年来成交量最低迷的时代，将来一二年不太能够更低迷了。估量9月一线城市成交量还将持续反弹，下半年成交量应高于上半年，来岁高于往年。而二三线城市的市场变更普通稍滞后于一线城市。
判别之二，来岁房价将见底企稳。量在价前，成交量先见底，房价后见底。回忆以往两轮楼市低迷期。2008年9、10月份成交量见底，2009年1、2月份房价见底。2011年10、11月份成交量见底，房价则于2012年4、5月份见底。因为许多城市（特别是三四线）室庐库存量较大，这轮房价见底工夫能够呈现在2015年。
一个纪律：比拟市场实践买卖，官方统计数据具有1-3个月的滞后性。比方房价，当市场实践买卖价曾经稳企时，官方数据还会持续下跌三个月阁下。举个例子，2011年10月至2012年5月，70城房价环比下跌了八个月，其实最佳的购房机遇并不是房价上拐的6月份前后，而是2份月阁下，乃至更早些，比方2011年10月至11月，上海有三个楼盘因为降价二三成售楼处被砸（龙湖、绿地、中海），事先买进这三个楼盘者，预先证实抄底最胜利。
以后，70城房价已连跌4个月，我估计会在来岁某些月份止跌反弹。详细哪个季度、哪个月份房价会止跌、上拐，房地产猎头不是仙人，无法如斯精准猜测，影响短期房价的要素扑朔迷离，且存在不肯定性。
但我会继续跟踪市场变更，将来会有更多的静态猜测，一步步迫近房价下跌“拐点”。想要自住的购房者冤家们，可以亲密存眷市场了。
房地产猎头慎重建议：一线城市和局部二线城市，从如今开端，在房价下跌拐点降临之前，只需碰到房价下跌二三成的优质品牌开辟商开辟商的楼盘，就可出手。而在房价下跌拐点呈现之后，抢到篮里就是肉！
别的提醒一点：全国城市之间市场严重分化，下一轮各地楼市见底及苏醒的工夫点分歧，不宜生搬硬套。请人人亲密存眷地点城市的市场供求关系、存货变更、政策安慰力度等要素，再决议详细何时入市。
北京猎头第三篇：9月30日
央妈助推购房“抄底季”！
上周开端，关于房贷抓紧的音讯十分多，当然也有许多所谓的银行“造谣”，在这种互相矛盾的言论乐音中，人们常常不知该置信哪方。研讨房地产这么多年，当面临纷杂的音讯时，房地产猎头思想方法是：逻辑第一！关于房贷抓紧，我以为是契合逻辑的。
上周也曾发过几条相干微博，猜测了一下抓紧的内容，比方24日曾写过这么条微博：“答猎头问：一、抓紧房贷属必定，楼市冷、扩内需、稳增加、惠平易近生。二、抓紧房贷，需求按照地方调控总方针：支撑合理自住需求、克制投资投契需求。三、抓紧偏向有4点：1、首套房贷利率回落，最终九至九五折为主流。2、只认房不认贷。3、中止请求外埠人供给征税证实。4、二套通俗房过度优惠”。
下班后，花了点工夫，扼要的对明天的新政做了些剖析，供人人参考。同时，猎头公司的参谋冤家可直接援用个中观念，假如没有更多成绩，就不用打德律风采访了。
关于进一步做好住房金融效劳任务的告诉
为进一步改良对保证性安居工程建立的金融效劳，持续支撑居平易近家庭合理的住房消费，增进房地产市场继续安康开展，现就有关事项告诉如下：
一、加大对保证性安居工程建立的金融支撑
鼓舞银行业金融机构依照风险可控、财政可继续的准绳，积极支撑契合信贷前提的棚户区改革和保证房建立项目。对公共租赁住房和棚户区改革的存款刻日可延伸至不超越25年。进一步发扬开辟性金融对棚户区改革支撑感化；对中央当局兼顾计划棚户区改革安顿房、公共租赁住房和通俗商品房建立的布置，归入开辟性金融支撑规模，进步资金运用效力。
房地产猎头评点：保证房是个宝，是面讨人爱好的大旗，所以要放在第一条，内容相当平庸，回绝剖析。其实，中心内容在第二条。
二、积极支撑居平易近家庭合理的住房存款需求
1、关于存款购置首套通俗自住房的家庭，存款最低首付款比例为30%，存款利率下限为存款基准利率的0.7倍，详细由银行业金融机构依据风险状况自立肯定。
房地产猎头评点：这一条，没有任何新意！我以为可以支撑力度可以更大些，首套通俗房首付比例应回到2010年之前的程度：最低20%。存款利率下限0.7倍，近几年不断多是如斯，贸易银行不会按下限履行的，估计将来九折将是主流。）
2、对具有1套住房并已结清响应购房存款的家庭，为改良寓居前提再次请求存款购置通俗商品住房，银行业金融机构履行首套房存款政策。
房地产猎头评点：这一条力度最大！假如按认房不认贷，则这种状况已属二套房。如今二套通俗房也可按首套贷，阐明国度强力支撑自住需求，团结理的初次改良需求也维护！真是好样的。接下去，中央当局将掀起一波调剂通俗房规范的风潮，听说北京已举动。只需通俗房规范放低了，那么根本上每一个城市的大局部房源，都属于通俗房（户型144平米以下中的大局部），这条关于需求的安慰力度最大！最大！最最大！与之相较，反却是首套房的支撑力度没有明显添加，有些不公道呀！
3、在已撤消或未施行“限购”办法的城市，对具有2套及以上住房并已结清响应购房存款的家庭，又请求存款购置住房，银行业金融机构应依据乞贷人偿付才能、信誉情况等要素谨慎掌握并详细肯定首付款比例和存款利率程度。
房地产猎头评点：如今只要四个一线城市没撤消限购，所以根本上指代全中国。这条的本质是：把“三套停贷政策”，敏捷的干失落了！当然，还有一个前提：还清存款，这关于买第三套第四套的有钱人，基本不是成绩。因为以后楼市低迷，购第三套及以上的又多属于投资需求，所以这条临时安慰感化不分明。比及房价大涨时代，才会发扬威力。
4、银行业金融机构可依据外地城镇化开展计划，向契合政策前提的非当地居平易近发放住房存款。
房地产猎头评点：哈哈，哈哈。央行和银监里有神人嘛，如斯委宛的表达了一个意思：对外埠人的限贷令可以死去了。2010年4月“国十条”初次规则：对不克不及供给1年以受骗地征税证实或社会保险交纳证实的非当地居平易近暂停发放购置住房存款。这条政策的力度，可以排在第二位。关于局部外埠人，比方刚来当地任务的，自在职业者，经商的，都有能够取得购房资历了！
5、银行业金融机构要延长放贷审批周期，合理肯定存款利率，优先知足居平易近家庭存款购置首套通俗自住房和改良型通俗自住房的信贷需求。
房地产猎头评点：这条属于行动文学，5月12号副行长刘士余就曾循循善诱过15个次要银行的担任人了。贸易银行本人的好处思索，许多话听不出来。后果别高估。
三、加强金融机构团体住房存款投放才能
鼓舞银行业金融机构经过刊行住房典质存款支撑证券（MBS）、刊行刻日较长的专项金融债券等多种办法筹集资金，专门用于添加首套通俗自住房和改良型通俗自住房存款投放。
房地产猎头评点：这条很猛！之前房地产猎头曾屡次呼吁，央行出政策向定向宽松，就像定向小微企业和三农一样，如斯贸易银行才会有利可图，才会有额定的信贷目标停止定向投放。如今明白了两个工具，一个是MBS,美国最会玩这东东，房地美和房利美多是高手，属于房贷证券化，可以直接支撑贸易银行添加放贷范围；另一个是金融债。把这两个工具筹集的资金，定向投资通俗房存款！等于说，没有占领贸易银行本来的信贷目标。这条十分主要！对贸易银行来说是肥肉，他们一个个都邑扑上去。所以，人人等着瞧吧，将来几个月，房贷额度将敏捷添加，贸易银即将由二大爷酿成小孙子，求着有新盘的开辟商和购房者，去他们家做房贷！并且，央妈和监爸，可以在贸易银行专项债的时分设定前提，比方筹资放贷时，请求贸易银行关于首套通俗房存款必需打九折。如斯，则将来将会呈现更多的首套房贷利率打折的景象。
四、持续支撑房地产开辟企业的合理融资需求
银行业金融机构在防备风险的前提下，合理设置装备摆设信贷资本，支撑天资优越、诚信运营的房地产企业开辟建立通俗商品住房，积极支撑有市场前景的在建、续建项目标合理融资需求。扩展市场化融资渠道，支撑契合前提的房地产企业在银行间债券市场刊行债权融资工具。积极稳妥展开房地产投资信任基金（REITs）试点。
房地产猎头评点：后面鼎力支撑了购房者，央妈监爸还嫌不外瘾，特地也抚慰了一下开辟商。为他们的融资供给了便当，接下去估量融资支撑力度将加大，2010年关失落的许多通道，会渐渐翻开，开辟贷、IPO、增发、债券都邑有所抓紧。四点寄义：1、重点支撑优质企业。2、重点支撑通俗房项目。3、摊开银行间债券，次要指代前段工夫说的中期单子。4、试点REITS，这个很主要，但07年次贷危机迸发后，中国监管层很惧怕，中缀了这政策的制订，直到明天，都还没有真货出来。这东东在美国许多，澳洲和日本也有一些，有利于贸易地产开辟商的投融资与临时运营。
人平易近银行、银监会各级派出机构要针对辖区内分歧城市状况和外地当局对房地产市场的调控请求，支撑外地银行业金融机构掌握好各类住房信贷政策的标准，增进外地房地产市场继续安康开展。
房地产猎头评点：“增进外地房地产市场继续安康开展”，这是一句永远准确而巨大的话，经常呈现在官方文本中。在楼市昌盛期，这句话指代要压缩和调控市场了。在以后市场低迷的状况下，则指代要抓紧政策，救市！合营中央市长书记们，把外地楼市给我稳住！
请人平易近银行上海总部，各分行、营业治理部、省会（首府）城市中间支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本告诉结合转发至辖区内城市贸易银行、乡村贸易银行、乡村协作银行、城家书用社、外资银行及村镇银行。
弥补几点：
关于“认房不认贷”：这条之前传言许多，终于完整兑现，上述政策中根本上多是只认房。
关于影响：远弘远于限购抓紧！要明确，这是地方层面的救市，并且与自住需求亲密相干的房贷政策，房贷是影响市场需求最大的要素。
我之前曾撰文写过：本轮救市分为“三步走”。第一步，城市当局救市。往年6月份，以呼和浩特市地下发文撤消限购为标记性事情，多半限购城市曾经片面废弃限购，并同时出台了其他救市办法。第二步，省当局救市。往年8月8日，以福建省出台“闽八条”为标记性事情，省级当局开端出手救市，厥后湘五条、鄂六条等，以后省级救市正在疾速舒展中。第三步，地方部委有举措。近日，刘士余副行长所谓的“详细内容要等文件”，已明白收回将出台政策的旌旗灯号。将要出台的政策只要一个偏向：抓紧。
中央当局救市权限较小，后果较小。而地方一出手，就知有没有：有！并且，这个告诉的力度很大，超越之前的预期，特别是关于二套通俗房可请求首套贷，将会无力安慰初次改良需求！许可贸易银行筹集资金，是一个无力办法，等于是央妈向通俗房存款的田里，定向放水！因而，四时度室庐成交量将有所恶化，房价下跌的幅度也会收窄，市场失望心情会减退和散失。
有资深猎头参谋说，央妈银爸赶在国庆之前出台政策，这是要为共和国65华诞献礼的节拍呀。房地产猎头以为，固然房地家当讨人厌，固然许多人埋怨房价高，但在客不雅上，房地产仍然是国平易近经济的主要支柱家当。地方鼎力支撑合理的购房存款需求，是“惠平易近生”的主要构成局部，是“稳增加”的需要办法。
最初，关于想要购房的冤家，再次强调一次近段工夫房地产猎头旗号光鲜、立场坚决的高喊的一句话：新一轮购房季正在降临！
北京猎头第四篇：10月29日
地方救市，苗头渐显！
昔日，国务院会议，安排推动消费扩展和晋级，重点推动6大范畴消费，个中之一：波动住房消费，增强保证房建立，放宽提取公积金领取房租前提。房地产猎头以为：地方稳增加很上火，扩内需急吼吼。把住房列为之一，意义严重，支柱就是支柱，虽只提保证房和公积金，但心坎更愿望：合理购房需求快些释放！接下去，应有响应办法出台。
“增强保证房建立”，并无新意。近几年，不断在增强，特别是往年，在棚改方面愈加来劲。定向国开行输水1万亿典质弥补存款PSL，就是明证。保证房很主要，但以后关于经济的拉动，次要表示为投资建立需求，而中低支出家庭的租房买房装修等消费需求，不用奢望！
公积金治理条例规则：房租超越家庭工资支出的规则比例的，可以提取付房租。实践上，这个比例很难制订和治理，许多中央爽性不许可付房租，当局怕费事。中国公积金轨制，早已失常，无法顺应社会开展，早就该抓紧运用控制了。早在2011年，几部委就在研讨若何抓紧。估量不久会有详细办法出来……
“波动住房消费”，阐明以后不波动，暗指室庐市场低迷。要想波动，就得让合理的自住性购房需求释放出来，并带动装修家电等下流消费。官方措辞很奇妙，房地产猎头翻译的直白点吧：经过抓紧行政控制，调理信贷、税收政策，维护初次置业需求，支撑二次改良需求，促使室庐市场波动安康开展！（9月30日的央四条就是这意思！）。
研讨房地产市场，逻辑很主要。列位只需供认房地产仍然是“政策市”，那我问你：以后和将来一年，政策怎样走？谜底是专一的：抓紧、抓紧、再抓紧！就是一头死猪，也会被救活的。何况，以后中国楼市绝非1991年的日本楼市。“崩盘论”就像白粉，让大空头们、小屁平易近们，天天吸一口，爽一会……
近两天，我在微博上做了一个小查询拜访，投票后果：35%的人选择“成交量往年10月曾经苏醒”，34%选择“房价来岁3月行将反弹”。多半人比拟看好市场趋于苏醒。局部城市量已苏醒，价钱滞后几个月。当然，也有约29%的网友比拟失望，选择“来岁楼市也不会反弹”。房地产猎头揣测：前面一类冤家，多已错过一次或两次购房好机遇了。
据我对房地产短周期的研讨，以后四大中心驱动力的状况是：1、经济低位彷徨，对多半地域楼市属中性影响，多数地域负面影响。2、泉币政策趋松，房地产救市继续晋级，政策面暖风渐吹。3、内部资金面中性趋松，但房企资金面压力较大，促销仍在持续，购房合理时。4、库存压力较大，去化周期较长，这是专一一个压抑房价的主要要素，但跟着将来半年至一年成交量的反弹，库存和去化周期也会增加。
往年8月，房地产猎头率全国之先喊出：新一轮购房季行将降临！9月30日央四条出台后，再次加紧呼吁抄底购房。以后，第三次敦促人人，由于固然嘴上不说，但地方救楼市的苗头，正在浮现。中央曾经赤裸救市，地方也正有所举动。央四条是明证，昔日位列六条之一，就是暗喻。
因而，至多是在一线城市和局部二线城市，库存压力不太大，需求潜力大的这些城市。假如你属于自住需求，完整可以看房、选房、下手了。
北京猎头第五篇：11月12日
楼市“暖冬”来了！
方才过来的10月，全国次要城市的室庐成交量全体分明增加，局部城市重现日光盘，并且二手房市场也呈现了看房量、下定量增加的景象。这预示着什么？
自2011年下半年以来，全国市场趋于分化，三四线城市受困于高库存，房价波幅趋小。而一线城市和多数二线城市，仍然坚持着过来十年的房价增加态势。察看房地产短周期的变更，现阶段重点应察看一二线城市的市场变更。易居研讨院跟踪的全国30个典型城市，10月新建商品室庐成交量环比9月大增24.3%，同比客岁10月增加1.1%。
客岁楼市成交火爆，所以往年比拟客岁同期略有下滑，并不代表以后市场低迷。反却是，往年10月的成交量远高于2011年10月，分明高于2012年10月。并且，还创了往年年内月度新高。
症结是环比增幅超越二成，这意味着市场活泼度明显晋升。实践上，除了每年3月环比2月（多是买卖萎缩的春节月份）增加三成以上很罕见以外，只需月度环比呈现三成阁下的大增，即标明市场呈现异常，楼市能够要“变天”。往年10月24%的增幅，算不上大增，旌旗灯号意义稍弱。但假如进一步聚焦市场更为敏感的一线城市，则会发现四个一线城市10月成交量总体环比大增40%，个中北上广深辨别增加约17%、43%、63%和53%。
从房地产短周期道理剖析，室庐成交量是一切目标中的先行目标，阅历过一段工夫继续下滑之后，成交量的突现分明增加，则能够预示着市场能够正发作偏向性的变更，也即步入苏醒通道。按上述数据，则能够10月份多数大城市的成交量已步入下行通道。
不外，如斯仅靠数据揣摸过于复杂。还须有其他逻辑支持。且看如下三个逻辑。其一，降温时长。察看过往三次短周期，三年阁下完成一个下行和下行的轮回。这里仅比拟一下衡宇发卖的下行时长。全国商品房年终累计发卖面积同比增幅，从2007年9月见顶后到2008年12月份，下行期为15个月。从2009年11月份见顶后到2012年2月份，下行期为25个月。本轮降温期从2013年2月份见顶后到2014年10月份，已达20个月。按上两轮降温均匀时长，则估计往年底前后就会完毕下行期。
其二，政策频吹暖风。往年以来，微观政策一再“微安慰”，泉币一再定向抓紧，活动性稳中趋松，无风险利率呈下行态势。房地产调控由紧转松，中央救市光秃秃，地方救市嘴硬心软，限购政策如多米诺骨牌倒下，只剩一线城市为了控生齿而临时据守，限贷政策松绑。而反不雅上一轮市场降温的2011年，无论泉币政策，照样楼市政策，多是压缩性的。所以，次要城市楼市苏醒，正在失掉政策面的支撑。政策托底的逻辑，固然不如2009年那样光鲜，但性质类似。估计2015年，泉币政策和楼市政策，仍将坚持、乃至愈加宽松。
其三，成交量月度走势形状较强。上两轮市场降温期，2008年和2011年的6月至10月，全国次要城市室庐成交量大致呈逐月下滑态势，反应了市场继续降温的特点。但往年6月至10月，次要城市室庐成交量却呈逐月增加态势，特别是10月环比9月大增。比拟可知，以后大城市的市场强度，要高于2008年和2011年同期，且成交量走势标明，大城市的成交量已于上半年二季度见底，以后已步入下行通道，我估计四时度成交量将高于三季度，更高于二季度。
当然，眼下也有一种颇为主流的观念：10月成交量分明反弹，得益于9月30日“央四条”激活了购房者心思预期；但后果是，贸易银行履行力度偏小，近二周购房者心思预期从新有所回落，将来几个月成交还将重归低迷。
对此，我并不失望。就房贷而言，地方支撑合理自住需求的立场明白，在央行和银监会的持续指点下，将来几个月，贸易银行优惠力度还将有所添加。何况，还有减税等其他工具有用。政策偏向明白，市场偏向也就明白了。当然，那些高库存的城市压力仍很大。就一线和局部二线城市而言，估计四时度将现“暖冬”。本轮房地产短周期的春天，也不远了。
楼市最糟时点正在过来！
过来十几年，我国房地产市场呈短周期轮回，每隔三年阁下一个轮回。当然，每次轮回的内部情况与外部动因，以及运转的节拍和动摇的幅度，又存在必定的差别。
那么，以后处于什么阶段？研讨市场趋向的要点在于：一方面亲密存眷数据，数据是市场的脸色与表象。另一方面，还需详察驱动市场变更的内因与与动因。前者并不算难，但偶然会呈现“虚伪脸色”，比方下行期中的小反弹，弹完之后还会下跌；然后者不易，难在构建合理的逻辑。需求将二者做联合，综分解为剖析框架，才干认清近况并进步猜测的靠谱率。
作为剖析师，第一寻求应是搜集到尽能够多的有价值的数据和信息，并整顿成一个数据零碎，以月度数据为工夫区间比拟适宜。在以后信息渐趋通明的大数据时期，搜集数据已不太难了，但难于构建零碎，更难在剖析数据，“看图措辞”需求经历，更需求悟性。
接下来，剖析一批数据，借此看看市场的神色吧。其一，新房成交量。在房地产短周期的十几个目标中，房产成交量是最抢先的目标，个中又包含新房和二手房，二者根本同步变更，因为新房数据较多，应以察看新房为主，以二手房为辅。
客岁，处于短周期的高位，全国商品房成交面积同比增加17%。而进入2014年以来，市场继续低迷，前10个月，全国商品房发卖面积同比降低7.8%，但值得存眷的是，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。自2013年1-2月成交增幅见顶之后，增幅已下行了20个月，从工夫过程看，在这里见底属于正常，将来几个月转而下行，估计来岁上半年由降转增。
大城市的成交量，更能反应短期市态。上海易居房地产研讨院监测的30个典型城市新建商品室庐成交面积，往年10月环比9月增加24.3%，同比客岁10增加1.1%。固然仍略低于客岁10月，但要晓得客岁市场处于昌盛阶段。而症结是环比大增二成，阐明市场走强，并且创往年月度成交量新高。其实自7月至9月，在中央当局纷繁救市的配景下，成交量已呈小幅递增态势。10月大增，预示着本轮房地产短周期房产成交目标，在大城市地域，总体上曾经开端苏醒。即使11月和12月比拟10月略有回落，只需环比降幅不超越二成，都可视为成交振荡式苏复的表征。
其二，房价。从纪律上看，房价变更滞后于衡宇成交质变化。存眷两类房价。一是全国70城房价指数。客岁3月，70城均匀环比涨幅同步见顶，厥后继续下行，往年5月由涨转跌，往年8月跌幅为1.2%，创近十几年最大单月环比跌幅，9月和10月跌幅延续收窄。从客岁4月至往年8月，房价增幅下行了17个月，从短周期的纪律看，大约也到了“变盘”的时点，也即8月跌幅见底属于大约率事情。来岁二季度能够由跌转涨。
二是全国均价。回忆2004年以来的全国商品房成交均价，会发现2010年是个分水岭，之前年度下跌10%以上（除了2008年），昔时及之后回落至10%以下。从这一目标来看，黄金十年和白银十年的分水岭也恰是2010年，或许更精确的说是2010岁尾，2011年1月“新国八条”出台后，中国楼市便不宁愿的辞别了黄金时期。从短周期看，客岁1-2月涨幅达20%，并见顶，厥后涨幅继续收窄，往年1-2月由正转负，厥后坚持下跌，但跌幅继续收窄，前10个月同比降低0.2%，估计全年根本与客岁持平。局部国度统计局数据每年1-2月会呈现异动，所以只能作大约参考。房价短期变更应次要存眷70城房价指数。
其三，地盘成交量。按照短周期纪律，地盘市场滞后于衡宇市场。客岁全国开辟企业购空中积同比增加近9%，往年跟着房市的降温，地市也分明趋冷，往年前3个月至前9个月，全国开辟企业地盘置办面积不断坚持同比负增加，但前10个月逆转为1.2%的正增加。这一数据比商品房发卖还要强势些，有些失常，尚需再察看数月。上海易居房地产研讨院跟踪的全国十大城市的地盘成交量面积，往年以来继续下跌，10月同比跌幅扩展为27%，这一数据比上述全国的数据更契合实践状况及逻辑。
其四，地价。与以前几个楼市降温期的地价表示略有分歧，往年市场降温的配景下，地价仍坚持较高程度，分明比同期的房价表示更坚硬。往年前10月，全国房地产开辟企业地盘置办均价同比增加19%，远高于成交面积增幅，且仅比客岁全年23%的涨幅回落了4个百分点。从十大城市的地盘溢价率看，客岁二季度至往年一季度，坚持在25%阁下，而往年二三季度则回落至15%阁下。而上一轮楼市降温期的2011年下半年，地盘成交溢价率均匀只要3%阁下。在一线城市和多数二线城市，“房冷地热”的景象有些稀有。这既给开辟商购地制造了诸多妨碍，又制约了将来两年房价下跌。
从上述的新房成交量与价来看，房市见底企稳迹象趋于分明，成交量先反弹，价钱将会滞后数月后反弹。地盘市场表示略有异常，但慷慨向将是趋稳，地价仍在下跌，次要反应了作为需求方的开辟商仍对后市不失望。别的，从室庐库存和去化周期看，四时度总体正在修建顶部，个中去化周期能够曾经见顶了。这些数据，总体上传递出一个旌旗灯号：本轮房地产短周期的下行底部正在修建，个中作为抢先的目标的衡宇发卖和去化周期，已泄漏出苏醒迹象。
从动因剖析，房地产政策暖风频吹，是驱动市场见底与苏醒的中心力气。泉币政策的定向抓紧，特别是无风险利率的下滑，是驱动市场筑底的主要力气。在可以预感的2015年，这两个驱动力的性质不变、偏向不变，乃至还会有所增强。于是逻辑只能是：市场朝着苏醒的偏向演化。只不外区域分化明显，局部大城市市场活性强、易反弹，局部高库存的中小城市仍将苏醒乏力，需求更长的调剂工夫，价钱才干走出泥塘。
北京猎头第七篇：11月22日
降息是房价助推器！
【降息目标！】1、降息目标是稳经济，定向滴灌，难阻经济增速下滑，自愿偶发下洪水。2、本轮降息周期始于2012年，6、7月降两次，2013年空白，次要是房价热，顾忌！往年楼市降温，房价下跌，无忌！3、美国QE加入，中外货币需求加码宽松，对冲！
【降息利好楼市！】1、泉币宽松，第一利好行业，就是房地产！2、非对称降息，存款利率降幅更大，利好团体房贷，9月底央四条后，商行落实不给力，现在央妈猛敞胸、再输奶，房贷本钱全线降低，购房需求减速释放，帮扶自住需求。3、全部信贷本钱下滑，开辟贷受害，开辟商融资本钱降，房价促销动力减小！
【降息助涨房价！】8月9月，房地产猎头在全国率先喊出一标语：新一轮购房季正在降临！预言大城市成交量已见底，几个月后房价就会止跌反弹！中心逻辑恰是政策暖风频吹，泉币政策与当局救市双轮驱动，市场只要一种能够：苏复。而10月成交量大增，印证了逻辑。今片面降息，进一步增强逻辑，一线城市必定率先反弹！
【买房不宜等！】降息不只下降了房贷本钱，而助进一步改动生意单方预期，预期向看涨偏向集聚。从区域剖析，关于一线城市，如今就应抓紧工夫出手。关于二线城巿，春节前宜举动。关于三四线城市，来岁上半年要搞定。从需求性质剖析，刚需、置换需求，不宜久等！
【短周期显威力！】置信房地产短周期纪律，楼市最糟时点已过来，来岁全体苏醒，房价二季度上拐。置信房地产猎头，坚决决心，买房自住，额定贬值，不留遗憾，一路向前！
